Оформление предварительного договора купли продажи недвижимости

Составление предварительного договора купли-продажи.  Как «поймать» клиента? Или почему АН спускают деньги на ветер 18.09.2014. Обзор налогов на недвижимость в Болгарии, Германии, Испании и США 10.09.2014.

04 Фев 2014 21:12
В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи недвижимости как для продавцов, так и для покупателей. От соблюдения правильного порядка оформления правоустанавливающих документов зависит успешное завершение такого рода сделок.
Согласно Гражданскому кодексу РФ под жилым помещением понимается квартира/жилой дом или часть квартиры/жилого дома, предназначенные для постоянного проживания.
Вся недвижимость в виде жилых помещений подразделяется на первичную (вновь строящееся или построенное жилье) и вторичную (переход права собственности от одного лица к другому).
Для всех видов недвижимости обобщенная процедура оформления сделки состоит из трех этапов:
I - подписание предварительного договора;
II - подписание акта приема-передачи или договора отчуждения;
III - регистрация сделки в государственном органе.
Рассмотрим более подробно схему документирования сделки купли-продажи первичного жилья.
Схема документирования процедуры оформления первичного жилья:
1. Проверка пакета документов застройщика:
если с документами не все в порядке – отказ от сделки;
если с документами все хорошо – переходим к следующему пункту
2. Предварительный договор купли продажи жилого помещения или договор купли-продажи векселя (вексельная схема)
3. Расписка о передаче
4. Акт приема-передачи (передаточный акт)
5. Договор купли-продажи
6. Заявление о государственной регистрации
7. Представление пакета правоустанавливающих документов:
если с документами не все в порядке – возвращение документов (пункт 6);
если с документами все хорошо – переходим к следующему пункту
8. Внесение записи о праве собственности в ЕГРП
9. Свидетельство о государственной регистрации права
Покупка квартиры в новостройке может оформляться как инвестиционный вклад, участие в долевом строительстве, вступление в товарищество, переуступка прав требования, паевой взнос. Во всех случаях при оформлении сделки должен заключаться предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Прежде чем подписывать предварительный договор, необходимо проверить пакет документов организации-застройщика.
Обычно пакет документов организации-застройщика должен включать:
постановление местных органов власти;
свидетельство о государственной регистрации аренды или права собственности на земельный участок;
инвестиционный контракт;
разрешение на строительство;

Продажа недвижимости.  ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи нежилого помещения, право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено (с условием о задатке и предоплате).

договор о привлечении финансовых средств;
план предварительного распределения квартир.
Если в ходе проверки вышеперечисленных документов не обнаружено никаких спорных и неясных для сторон моментов, подписывается предварительный договор и вносится аванс. При получении аванса по соглашению сторон рекомендуется оформлять расписку в письменном виде. В расписке обязательно подробно указывают, кто и от кого получил денежную сумму (фамилия, имя, отчество либо наименование организации). Сумму аванса прописывают цифрами и прописью, на основании чего и в качестве чего передана эта денежная сумма. Подписывает такую расписку продавец, своей рукой прописывая полностью фамилию, имя, отчество, и проставляет подпись.
Текст предварительного договора купли-продажи начинается с перечисления участников данного договора. Указываются полностью фамилия, имя, отчество покупателя, дата рождения цифрами в формате "день, месяц, год", паспорт: серия и номер, наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта, место регистрации согласно паспорту. Кроме того, прописывается наименование организации-застройщика с указанием всех реквизитов. Если продавцов и/или покупателей больше одного, то остальных участников договора необходимо также подробно прописывать.
Предварительный договор купли-продажи первичного жилья представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья. Такой договор, в отличие от основного договора купли-продажи, не подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по субъекту Федерации.
Самой распространенной схемой оформления предварительной купли-продажи объекта недвижимости является вексельная схема, когда клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора: предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя.
По завершении строительства и после проверки состояния возведенного дома составляется акт приема-передачи (передаточный акт) между покупателем и организацией-застройщиком.
При оформлении акта составляется основной договор - договор купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи заключается в трех экземплярах. По одному экземпляру получают покупатель и продавец, а третий экземпляр остается у нового собственника для оформления государственной регистрации права собственности.

2.Существенные условия Договора купли-продажи. 2.1. Стороны договорились заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 Договора, на следующих условиях: 2.1.1.

После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). При регистрации права собственности необходимо написать заявление о государственной регистрации права в одном экземпляре. Представить лично (или по почте) пакет документов, подтверждающих право собственности:
договор купли-продажи в двух экземплярах;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
справку о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
квитанцию об уплате государственной пошлины;
копию паспорта заявителя или доверенность, если документы подает законный представитель заявителя.
Все документы должны быть нотариально заверены, скреплены печатями и подписями сторон. Обычно оформление права собственности на жилое помещение производится в течение 30 дней с момента представления необходимого пакета документов. После проверки всех документов, представленных заявителем, происходит внесение записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). С этого момента право собственности на жилое помещение считается оформленным. Новому собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права установленного образца.
Оформление процедуры купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке недвижимости также имеет ряд особенностей (рис. 2).
Схема документирования процедуры оформления вторичного жилья:
1. Проверка пакета документов бывшего владельца:
если с документами не все в порядке – отказ от сделки;
если с документами все хорошо – переходим к следующему пункту
2. Предварительный договор
3. Договор отчуждения
4. Жилье находится в собственности?
если да, то необходимо согласие супруга на отчуждение недвижимости (пункт 3)
если нет - переходим к следующему пункту
5. Расписка о передаче аванса
6. Договор купли-продажи
7. Заявление о государственной регистрации
8. Представление пакета правоустанавливающих документов:
если с документами не все в порядке – возвращение документов (пункт 7);
если с документами все хорошо – переходим к следующему пункту
9. Внесение записи о праве собственности в ЕГРП
10. Свидетельство о государственной регистрации права
Уже на стадии предварительных договоренностей у продавца на руках должны быть: техническая характеристика объекта (форма N 7), сведения о зарегистрированных жильцах (форма N 9), правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации). При проверке пакета документов продавца необходимо выяснить, не наложен ли на жилье арест, нет ли проблем с наследованием, нарушением прав жильцов и т.п.
В случае если все документы бывшего владельца в порядке, можно приступать к оформлению предварительного договора купли-продажи жилого помещения. В договоре необходимо указать параметры продаваемого жилья: адрес, этаж, на котором расположена квартира, этажность дома, общую площадь квартиры, номер квартиры/дома, количество комнат в квартире/доме; вид права и документы, на основании которых принадлежит квартира продавцу; условия заключения предварительного договора: стоимость жилья, порядок расчета между сторонами, порядок освобождения квартиры продавцом. Кроме того, договор должен содержать сведения об ответственности, правах и обязанностях участников сделки. При подписании предварительного договора каждый участник договора на соответствующей строчке пишет полностью свои фамилию, имя, отчество и ставит подпись.
После подписания предварительного договора можно вносить аванс, оформив его внесение распиской о передаче денежных средств. Порядок составления расписки практически ничем не отличается от расписки при оформлении жилого помещения на первичном рынке недвижимости.
Особенностью оформления сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья является необходимость составления договора отчуждения. При отсутствии договора отчуждения сделка купли-продажи может быть признана недействительной даже при зарегистрированном и оплаченном договоре купли-продажи.
В договоре об отчуждении жилого помещения (или его части), приобретенного после регистрации брака и являющегося общей (совместной) собственностью супругов, должно быть наличие письменного согласия другого супруга на отчуждение дома (части дома), квартиры.
Основной договор купли-продажи недвижимости составляется по такому же принципу, что и предварительный договор. По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество за определенную покупную цену.
Договор купли-продажи заключается в трех экземплярах. По одному экземпляру получают покупатель и продавец, а третий экземпляр остается у нового собственника для оформления государственной регистрации права собственности.
После подписания договора купли-продажи необходимо осущес

Предварительный договор купли-продажи в ипотеку: оформление, образец, на что обратить внимание.  Tagged With: закладная, залог недвижимости, ипотека, право собственности, предварительный договор купли-продажи, снятие обременения.30 июня 2015


6. Сроки оформления основного Договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы  12. С техническим состоянием объекта недвижимости на момент заключения настоящего договора ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен .

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. 23.03.2012 | Автор: Дмитрий Ольховский. В предыдущей своей статье я рассказывал о договоре купли-продажи квартиры и его условиях.


Конституция сша 1787 на русском

текст Конституции Соединенных Штатов Америки, принятой 17 сентября 1787 года на компьютер, телефон, планшет на русском  Але ні сенатори, ні представники, ні будь-хто інший, хто обіймає платну чи громадську посаду в державному апараті США

Русские рефераты. Книги. Назва. Общая характеристика Конституции 1787 г. Соединенных Штатов Америки.  3. Конституция США предусматривает выборную должность вице-президента.

Подробнее...

Коллективный договор мнение ученых

1.9. При ликвидации образовательной организации коллективный договор сохраняет свое действие в течение всего срока проведения ликвидации.  · при присуждении ученой степени доктора наук – с даты принятия решения о присуждении ученой10 декабря 2015

в целях реализации положений коллективных договоров и соглашений [29; 33].  Все чаще в теории трудового права появляются мнения ученых о смешанной природе коллективного договора.

Подробнее...

Исковая давность страховые взносы пенсионный фонд

Исковая давность пройдет если постановление ПФР в срок не поступит в службу судебных приставов, а те в свою … Статья 43 ФЗ №212 «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования 9 декабря 2014

«О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного  В отношении исковой давности взыскания в судебном порядке сумм недоимок по налогам следует руководствоваться данным

Подробнее...

Лишение прав за наркологическое опьянение

В любом случае, не зависимо от причин употребления спиртного или наркотических средств, это не стоит того, чтобы управление в состоянии опьянения повлекло за собой лишение прав за алкоголь или непомерную сумму штрафа

•Освидетельствование на наркотическое опьянение (200)•Лишен прав за наркотическое опьянение (130)•Состояние наркотического опьянения (43)•Мед освидетельствование на наркотическое опьянение (28)

Подробнее...